Publié le 06/09/2026
par REMAX by Hestia

Succession Immobilière 2026 : Vente et Indivision

La succession immobilière change de visage en 2026 : une nouvelle loi vient faciliter la sortie des indivisions bloquées, une situation qui concerne chaque année des dizaines de milliers de familles françaises. Quand plusieurs héritiers reçoivent ensemble un bien immobilier, ils deviennent automatiquement propriétaires en indivision, une situation censée être provisoire mais qui, dans les faits, dure parfois des années faute d’accord entre héritiers. Entre droits de succession, règles de l’indivision et nouvelles possibilités de déblocage, ce guide fait le point sur ce qu’il faut savoir pour gérer sereinement la transmission d’un bien immobilier en 2026.

Succession immobilière 2026 : ce qui change avec la nouvelle loi sur l’indivision

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, est venue moderniser plusieurs règles applicables à l’indivision successorale, dans le but de débloquer des situations qui s’éternisent parfois pendant plusieurs générations. Selon l’Insee, la France comptait environ 3,1 millions de logements vacants début 2025, une partie non négligeable étant liée à des successions non réglées.

Le texte élargit un mécanisme qui existait déjà pour la vente aux enchères (licitation) : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent désormais exprimer devant notaire leur intention de vendre à l’amiable ou de partager le bien, le juge n’intervenant qu’en cas d’opposition d’un cohéritier. Le texte codifie également, à l’article 815-6 du Code civil, la possibilité pour un indivisaire d’obtenir, en cas d’urgence et dans l’intérêt commun, une autorisation judiciaire pour vendre seul un bien indivis, même sans l’accord des autres héritiers. Une réforme du partage judiciaire complète le dispositif, via un décret d’application attendu d’ici la fin de l’année 2026.

Point important à connaître : cette loi s’applique aussi aux indivisions déjà en cours avant son entrée en vigueur, et pas uniquement aux successions ouvertes après 2026. Des héritiers bloqués depuis plusieurs années peuvent donc s’en prévaloir dès maintenant.

Indivision successorale : comment se prennent les décisions entre héritiers

Dès l’ouverture d’une succession, tous les biens du défunt entrent automatiquement en indivision entre les héritiers, sans qu’aucune démarche particulière ne soit nécessaire. Chaque héritier détient une quote-part du bien, proportionnelle à ses droits dans la succession.

Les décisions qui concernent le bien ne se prennent pas toutes de la même manière. Les actes d’administration courante, comme des travaux d’entretien ou la conclusion d’un bail d’habitation, peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis. En revanche, les actes de disposition, au premier rang desquels la vente du bien, nécessitent en principe l’accord unanime de tous les indivisaires.

Ce principe d’unanimité est justement celui que la réforme de 2026 vient assouplir dans certains cas, notamment lorsqu’un indivisaire minoritaire s’oppose sans justification à un projet porté par les autres, ou lorsque la situation présente un caractère d’urgence, comme un besoin de trésorerie pour régler les droits de succession dus.

Droits de succession et abattements : combien allez-vous devoir payer ?

Le montant des droits de succession dépend du lien de parenté entre le défunt et l’héritier, ainsi que de la valeur des biens transmis. En ligne directe, entre parents et enfants, chaque héritier bénéficie d’un abattement de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans, avant application d’un barème progressif allant de 5 % à 45 % selon la tranche.

Le conjoint survivant et le partenaire lié par un pacte civil de solidarité (Pacs) sont, eux, totalement exonérés de droits de succession, quel que soit le montant hérité. Un abattement supplémentaire de 20 % s’applique également sur la valeur du bien lorsque l’héritier occupait, avec le défunt, le logement à titre de résidence principale au cours des cinq années précédant le décès.

Pour un bien de 300 000 € transmis à deux enfants, chacun reçoit une part de 150 000 €. Après application de l’abattement de 100 000 €, la base taxable tombe à 50 000 € par enfant, soumise ensuite au barème progressif. La déclaration de succession doit être déposée dans un délai de six mois après le décès en France métropolitaine, douze mois en cas de décès à l’étranger.

Vendre un bien issu d’une succession immobilière : les étapes clés

Avant toute vente, un notaire doit établir une attestation immobilière constatant le transfert de propriété au profit des héritiers, une étape obligatoire qui prend généralement plusieurs semaines. Cette attestation, ainsi que le règlement de la succession, sont des préalables indispensables à toute mise en vente.

Si tous les héritiers sont d’accord pour vendre, la transaction peut se dérouler comme une vente classique, le prix étant ensuite réparti entre indivisaires selon leurs quotes-parts. En cas de désaccord, plusieurs solutions existent : le rachat de la part des autres héritiers par l’un d’entre eux (avec versement d’une soulte), la vente à un tiers avec l’accord des deux tiers des droits indivis suivie d’une autorisation judiciaire, ou en dernier recours la licitation, une vente judiciaire aux enchères.

Sur le plan fiscal, une éventuelle plus-value immobilière se calcule à partir de la valeur du bien déclarée lors de la succession, et les abattements pour durée de détention courent à partir de la date du décès, ce qui joue souvent en faveur des successions anciennes. À noter aussi : le droit de partage, un impôt distinct des droits de succession, s’élève à 2,5 % de l’actif net partagé lorsque les héritiers sortent formellement de l’indivision.

Situation	Ce qu’il faut retenir
Tous les héritiers sont d’accord	Vente classique, prix réparti selon les quotes-parts
Un héritier veut racheter les parts des autres	Rachat avec versement d’une soulte
Désaccord, mais 2/3 des droits favorables à la vente	Vente possible avec autorisation judiciaire
Urgence (ex. besoin de trésorerie)	Vente par un seul indivisaire sur autorisation du juge

FAQ : vos questions sur la succession immobilière

Un héritier peut-il bloquer indéfiniment la vente d’un bien en indivision ? De moins en moins depuis la réforme de 2026. Il peut exprimer son désaccord, mais celui-ci ne suffit plus à bloquer indéfiniment la vente si les autres héritiers détiennent au moins deux tiers des droits indivis et obtiennent une autorisation judiciaire.
Faut-il obligatoirement passer par un notaire pour une succession immobilière ? Oui, dès qu’un bien immobilier est concerné, l’intervention d’un notaire est obligatoire pour établir l’attestation de propriété et, le cas échéant, l’acte de partage.
Peut-on vendre un bien hérité avant le règlement complet de la succession ? En pratique, il faut au minimum que le notaire ait établi l’attestation immobilière constatant les droits de chaque héritier. Le règlement définitif de la succession peut se poursuivre en parallèle de la vente.
Comment est calculée la plus-value sur un bien hérité revendu plus tard ? Le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée lors de la succession, et non le prix payé à l’origine par le défunt. Les abattements pour durée de détention se calculent à partir de la date du décès.
Qu’est-ce que le droit de partage et quand s’applique-t-il ? C’est un impôt de 2,5 % sur l’actif net partagé, dû lorsque les héritiers formalisent leur sortie d’indivision par un acte de partage. Il est distinct des droits de succession.

En résumé

La succession immobilière reste un sujet technique, mais la réforme de 2026 apporte de réelles marges de manœuvre aux héritiers confrontés à une indivision bloquée. Entre démarches notariales, fiscalité et stratégies de sortie d’indivision, un accompagnement adapté permet souvent de gagner un temps précieux. Notre équipe peut vous aider à estimer un bien hérité et à identifier la meilleure option pour le vendre dans de bonnes conditions.

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