Frais de Notaire 2026 : Guide Complet du Nouveau Barème

Les frais de notaire ont franchi un nouveau palier en 2026 : dans la grande majorité des départements français, ils sont désormais un peu plus élevés qu’en 2024. En cause, la hausse des droits de mutation votée par les conseils départementaux depuis avril 2025. Que vous achetiez dans l’ancien ou dans le neuf, mieux vaut connaître le montant réel de ces frais avant de signer un compromis, pour éviter toute mauvaise surprise au moment du calcul final chez le notaire. Ce guide fait le point sur le nouveau barème, les exceptions et les moyens de les anticiper.

Frais de notaire 2026 : une hausse généralisée des droits de mutation

Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances autorise les conseils départementaux à relever leur taux de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5 % à 5 %, soit une hausse de 0,5 point. Cette possibilité, censée compenser la baisse des recettes fiscales liée au ralentissement du marché immobilier, s’est généralisée en 2026 : la grande majorité des départements ont désormais adopté ce taux maximal.

Concrètement, dans un département ayant voté la hausse, le taux global de ces frais dans l’ancien atteint environ 6,32 % du prix de vente (part départementale à 5 %, prélèvement de l’État d’environ 0,12 %, taxe communale de 1,20 %). Dans les départements qui ont maintenu l’ancien taux, ce total reste proche de 5,81 %.

Cette hausse de 0,5 point représente un coût supplémentaire réel : sur un bien à 300 000 €, la différence avoisine 1 500 €. Une fois cumulée avec les autres frais, la facture totale dans l’ancien atteint désormais 7 à 8,5 % du prix d’achat.

Comment se décomposent les frais de notaire : DMTO, émoluments et débours

Contrairement à ce que leur nom suggère, ces frais ne rémunèrent que très partiellement le notaire lui-même. Ils se composent en réalité de trois éléments bien distincts.

• Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent environ 70 % du total dans l’ancien. Ils sont collectés par le notaire pour le compte du département, de la commune et de l’État.
• Les émoluments du notaire correspondent à sa rémunération, fixée par un barème réglementé et dégressif : plus le prix du bien est élevé, plus le taux appliqué est faible.
• Les débours couvrent les sommes que le notaire avance pour obtenir les documents nécessaires à la vente (extrait cadastral, état hypothécaire, documents d’urbanisme…).

À cela s’ajoute la contribution de sécurité immobilière, une taxe fixe destinée à financer la publicité foncière, dont le montant reste modeste au regard du reste de la facture. Un point utile à connaître : la valeur des meubles et équipements inclus dans la vente (cuisine équipée, électroménager, éventuellement rideaux ou luminaires) peut être déduite de l’assiette des DMTO, dans la limite de 5 % du prix du bien, à condition d’être détaillée et justifiée par des factures dans l’acte. Sur un bien à 250 000 € comportant 10 000 € de mobilier, cette déduction représente une économie de plusieurs centaines d’euros sur le montant final à régler chez le notaire.

Enfin, il faut distinguer les frais d’acte de vente des frais liés au financement : si vous recourez à un prêt immobilier avec hypothèque ou privilège de prêteur de deniers, des frais de garantie supplémentaires s’ajoutent, généralement compris entre 0,5 % et 2 % du montant emprunté selon la sûreté choisie.

Primo-accédants : l’exception qui vous permet d’éviter la hausse

Bonne nouvelle pour les primo-accédants : la loi prévoit une exonération spécifique. Si vous achetez votre résidence principale et que vous n’avez pas été propriétaire de ce logement au cours des deux dernières années, la hausse de 0,5 point ne s’applique pas à vous, quel que soit le département concerné.

Cette exonération est automatique et ne nécessite aucune démarche particulière auprès du notaire : elle est appliquée directement lors du calcul de l’acte. Elle ne porte toutefois que sur la part de la hausse : le taux de base à 4,5 % reste dû dans tous les cas.

Sur une acquisition de 250 000 € dans un département passé à 5 %, cette exonération représente une économie d’environ 1 250 € par rapport à un acheteur non primo-accédant. Un montant loin d’être négligeable dans le plan de financement d’un premier achat.

Frais de notaire dans le neuf : une fiscalité très différente de l’ancien

Si vous achetez un logement neuf, notamment en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la logique change complètement : les droits de mutation classiques ne s’appliquent pas. Ils sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite, au taux de 0,715 % seulement.

Résultat, cette dépense dans le neuf représente généralement 2 à 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8,5 % dans l’ancien. Sur un bien à 250 000 €, l’écart peut représenter plusieurs milliers d’euros de frais en moins. Ce différentiel doit toutefois être mis en perspective : le prix d’achat au m² dans le neuf est lui-même généralement plus élevé que dans l’ancien, ce qui compense en partie l’économie réalisée sur les frais. Il convient donc de comparer le coût total de chaque projet — prix d’achat et frais annexes cumulés — plutôt que de se focaliser sur le seul pourcentage de frais annoncé.

FAQ : vos questions sur les frais de notaire

Ces frais sont-ils négociables ? Les émoluments du notaire sont réglementés et peu négociables, sauf remise possible au-delà de 100 000 € de prix de vente. Les droits de mutation, eux, sont des taxes fixes qui ne se négocient jamais.

Comment savoir si mon département a voté la hausse à 5 % ? Le taux applicable dépend du département où se situe le bien, et non de votre lieu de résidence. Votre notaire peut vous confirmer le taux exact en vigueur au moment de la signature.

Ces frais s’ajoutent-ils au montant emprunté ? Oui, dans la plupart des cas. Il est possible de les intégrer dans le crédit immobilier, mais cela augmente le coût total du financement. Beaucoup d’acheteurs préfèrent les financer avec leur apport personnel.

Quelle est la différence entre ces frais et les frais d’agence ? Les premiers couvrent les taxes et la rémunération du notaire qui authentifie la vente. Les frais d’agence rémunèrent l’intermédiaire (agence immobilière) et sont distincts, généralement à la charge du vendeur ou de l’acquéreur selon le mandat.

Puis-je réduire cette dépense ? Dans une certaine mesure : en déduisant la valeur des meubles inclus dans la vente (jusqu’à 5 % du prix), ou en vérifiant si vous êtes éligible à l’exonération primo-accédant.

En résumé

Les frais de notaire restent un poste de dépense incontournable dans tout achat immobilier, et leur montant a légèrement augmenté en 2026 dans la majorité des départements. Bien anticiper ce coût, connaître les exonérations existantes et comparer les régimes ancien/neuf permet d’aborder son projet d’achat avec un budget réaliste. Notre équipe peut vous accompagner pour estimer précisément le coût global de votre acquisition, ce poste de dépense inclus.

Pour en savoir + : 

Service-Public.fr — Frais de notaire : les droits de mutation augmentent dans certains départements : service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A18183

Notaires de France — Calcul des frais de notaire (site officiel de l’immobilier des Notaires) : immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire

Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (base légale de la hausse des DMTO, référencée sur la page Service-Public.fr ci-dessus)